Ospizio, una storia urbanistica lunga quasi trent’anni

REGGIO EMILIA – La storia del piano urbanistico di Ospizio non comincia con il Conad e nemmeno con il bosco che oggi divide cittadini, amministrazione comunale e forze politiche. Comincia alla fine degli anni Novanta, quando l’area della vecchia casa di riposo viene individuata dal Comune come uno degli ambiti degradati della città da sottoporre a un intervento di riqualificazione.

Da allora sono passati quasi trent’anni. Nel frattempo sono cambiati i proprietari, i progetti, gli strumenti urbanistici, le amministrazioni comunali e perfino la destinazione prevalente dell’intervento. È cambiato anche il contesto: quello che negli anni Duemila era immaginato come un grande progetto residenziale è diventato, attraverso successive riduzioni della capacità edificatoria, un intervento nel quale commercio e servizi pubblici convivono.

La vicenda è quindi molto più lunga della discussione esplosa negli ultimi anni sul cosiddetto “Bosco Ospizio”.

1998: il primo passo verso la riqualificazione
Il primo passaggio documentato risale al 1998. Il Consiglio comunale individua l’area dell’ex casa di riposo come un ambito degradato da riqualificare. L’indirizzo viene poi recepito nel Piano regolatore del 2001, che inserisce quella porzione di Ospizio tra le aree interessate da una trasformazione urbanistica. È il momento in cui prende forma l’idea di superare la funzione originaria dell’area. La casa di riposo è infatti destinata a essere progressivamente superata nell’ambito del progetto di decentramento dei servizi per gli anziani promosso dal Comune e da Rete, Reggio Emilia Terza Età. Alla fine degli anni Novanta, dunque, l’ipotesi non è ancora quella del supermercato. L’obiettivo è soprattutto trasformare una grande area ormai in progressivo degrado e restituirla al quartiere attraverso un nuovo insediamento urbano.

2004-2005: la casa di riposo chiude e l’area cambia volto
Nel 2004 il progetto di trasformazione è già al centro del confronto con il quartiere. L’amministrazione parla di urbanistica partecipata e vengono organizzati incontri con i cittadini. La casa di riposo, nel frattempo, è considerata ormai fatiscente e non più adeguata. Il 15 giugno 2005 chiude definitivamente. Pochi mesi dopo viene demolito il corpo centrale della struttura. Successivamente vengono abbattuti anche gli edifici che ospitavano biblioteca e altri servizi.

È una cesura importante. Per il quartiere spariscono contemporaneamente una struttura per anziani, la biblioteca e altri servizi. L’area, invece di trasformarsi rapidamente nel nuovo polo urbano immaginato nei progetti, rimane per anni in una condizione di attesa. Proprio in quegli anni viene definita anche la strategia del decentramento dei servizi per gli anziani. Nel 2005 viene inaugurata a Massenzatico la casa residenza “I Tulipani”, considerata l’ultima struttura del programma di decentramento della ex casa di riposo di via Emilia Ospizio.

Il primo grande progetto: 2006
Il vero punto di svolta arriva nel 2006. Il Consiglio comunale approva il 9 ottobre il Programma di riqualificazione urbana “Pru Ospizio”, destinato a diventare il principale strumento urbanistico per trasformare l’area. La convenzione attuativa viene poi sottoscritta nel 2007 tra il Comune e l’allora proprietario, Rete, Reggio Emilia Terza Età. Il progetto originario è molto diverso da quello oggi conosciuto. La superficie utile prevista dal Pru originario arriva a 24.849 metri quadrati, ai quali si aggiungeva una quota per l’edilizia residenziale sociale. Il cuore dell’intervento era soprattutto residenziale. Le successive documentazioni comunali e provinciali confermano che il piano del 2006 prevedeva una capacità edificatoria molto superiore a quella dell’attuale progetto.

Le ricostruzioni dell’epoca parlano di un progetto con circa 170 alloggi e circa 5.000 metri quadrati destinati a negozi e uffici. Era quindi immaginato un vero nuovo pezzo di città, con un’importante componente abitativa. La differenza rispetto a oggi è fondamentale: nel 2006 non si parlava ancora del grande supermercato Conad come elemento centrale dell’intervento.

2007-2014: il progetto si ferma
La convenzione urbanistica viene firmata nel 2007, ma il progetto non decolla. Gli edifici esistenti vengono demoliti, ma le nuove urbanizzazioni e gli interventi edilizi non vengono realizzati. La documentazione progettuale attribuisce lo stop anche al progressivo aggravarsi della crisi del mercato immobiliare.

È uno dei passaggi decisivi dell’intera vicenda. L’area viene liberata dagli edifici, ma il nuovo quartiere previsto sulla carta non nasce. Nel frattempo il Comune acquisisce gratuitamente alcune porzioni dei terreni destinate a verde pubblico e utilizza altre aree per realizzare gli alloggi per anziani. Nel 2010, nell’ambito del Pru, partono infatti i lavori per 21 alloggi destinati ad anziani autosufficienti, realizzati su un’area comunale di oltre 4.000 metri quadrati. L’intervento viene cofinanziato dalla Regione.

Gli alloggi vengono poi completati e consegnati nel 2015, con un investimento di circa 2,5 milioni di euro.  È una delle poche parti concrete di quella stagione urbanistica.

2014-2015: arriva Conad e cambia la natura del progetto
Il precedente soggetto attuatore, Crea srl, aveva già avviato nel gennaio 2014 l’iter per una variante al Pru (Programma di riqualificazione urbana). La richiesta viene poi sviluppata e, nel frattempo, entra in scena Conad Centro Nord, che nel febbraio 2015 acquista le principali aree private del comparto. Il passaggio non è semplicemente proprietario. Cambia la filosofia dell’intervento. Nel marzo 2015 il Consiglio comunale approva la prima variante al Poc (Piano operativo comunale). Il Pru viene profondamente modificato: viene ridotta la capacità edificatoria e viene eliminata la parte più consistente della residenza privata. In cambio entrano con maggiore peso le funzioni commerciali, terziarie e soprattutto pubbliche.

La documentazione urbanistica è molto chiara su questo punto: rispetto al Pru originario viene eliminata una quota di circa 10.000 metri quadrati di superficie utile residenziale**, con una riduzione di circa il 47% della superficie utile complessiva prevista allora. È qui che il piano comincia ad assumere la forma che conosciamo oggi.

Il nuovo mix: meno case, più servizi e commercio
Il nuovo progetto non prevede più un quartiere prevalentemente residenziale. La superficie complessiva viene progressivamente portata a 12.960 metri quadrati, contro i 24.849 del Pru originario. Di questi, 11.860 metri quadrati sono destinati alle funzioni private e 1.100 metri quadrati alla nuova biblioteca e al Polo dei Servizi Territoriali.

La nuova configurazione comprende quindi: commercio alimentare, commercio non alimentare, esercizi di vicinato, pubblici esercizi, funzioni terziarie e di servizio, biblioteca, Polo dei Servizi Territoriali, successivamente, la Casa della Comunità e le funzioni sociosanitarie. Il progetto si allontana dunque sempre di più da quello del 2006. E proprio questa trasformazione sarà uno degli argomenti utilizzati dal Comune negli anni successivi per sostenere che il piano attuale sia molto meno impattante rispetto a quello originario.

2015-2016: la variante, il verde e la rinuncia all’edizilia residenziale sociale
Il 25 giugno 2015 Comune e Conad sottoscrivono l’accordo per la programmazione del Poc, con la nuova scheda norma del Pru Ip-6 Ospizio. Nel novembre dello stesso anno Conad presenta il progetto di variante. Nel 2016 il confronto si concentra anche sul verde. Il Comune propone, come compensazione ambientale fuori comparto, la piantumazione di 760 nuovi alberi, a carico del soggetto attuatore.

Sempre nel 2016 viene abbandonata anche la previsione di realizzare nell’area l’edilizia residenziale sociale. Il lotto destinato all’Ers viene trasformato in area a verde pubblico. È un altro passaggio importante: il piano perde definitivamente la sua originaria vocazione residenziale.

2019: il Poc scade e il piano sembra finito
La vicenda arriva a un nuovo punto morto nel 2019. Il primo Poc e la relativa variante scadono il 23 aprile 2019. Il Pru Ospizio non era stato ancora adottato nella nuova configurazione. Secondo le norme del Poc, il Comune comunica quindi ai proponenti l’impossibilità di proseguire l’iter. Per un periodo, dunque, il piano sembra destinato a non essere più realizzato. È questo il momento che negli anni successivi verrà descritto come la “cancellazione” o la perdita di efficacia del Pru. Ma la storia non finisce lì.

Il contenzioso giudiziario e il 2022: il piano torna in gioco
Nel frattempo altri soggetti attuatori di piani urbanistici rimasti incompiuti contestano davanti alla giustizia amministrativa le norme che facevano decadere le previsioni urbanistiche non attuate. Il Tar di Parma, con la sentenza n. 191/2022, annulla il provvedimento del Comune del 6 ottobre 2020 e la parte delle norme tecniche del Poc che prevedeva la perdita di efficacia delle previsioni quando la convenzione non fosse stata approvata, anche se il procedimento era stato avviato.

Il Consiglio di Stato, nel settembre 2022, respinge la richiesta del Comune di sospendere gli effetti della sentenza. La conseguenza politica e urbanistica è enorme: anche il Pru Ospizio può essere riattivato. Nel novembre 2022 il Comune comunica quindi a Conad la volontà di riaprire il procedimento per l’adozione della variante. È il passaggio che riporta concretamente il progetto sulla scrivania dell’amministrazione.

2023: arriva il Pug, ma Ospizio resta dentro il nuovo quadro urbanistico
Nel frattempo Reggio Emilia cambia completamente strumento urbanistico. Il nuovo Piano urbanistico generale, elaborato dal 2019, viene approvato dal Consiglio comunale l’8 maggio 2023 ed entra in vigore il 21 giugno. Il Pug sostituisce Psc e Rue. Nel nuovo piano Ospizio viene indicato tra gli ambiti strategici di rigenerazione urbana. L’ex casa di riposo viene considerata un’occasione per rafforzare la dotazione pubblica del quartiere attraverso funzioni sanitarie, sociali e culturali.

Il 27 luglio 2023 la giunta adotta quindi la nuova variante al Pru Ip-6 Ospizio, con valore di piano urbanistico attuativo di iniziativa pubblica. La variante viene depositata per le osservazioni nell’estate del 2023.

La nuova Casa della Comunità
Nel frattempo cambia anche il progetto dei servizi. Nel febbraio 2023 viene presentato il progetto della Casa della Comunità Est, destinata a riunire in un unico complesso funzioni sanitarie, sociali e culturali. La nuova struttura deve comprendere la Casa della Salute, il Polo sociale territoriale e la Biblioteca decentrata di Ospizio. Il complesso pubblico viene progettato su circa 2.800 metri quadrati nella prima configurazione presentata.  La scelta è significativa anche sul piano politico: il Comune presenta l’intervento non soltanto come un’operazione commerciale, ma come l’occasione per ricostruire proprio nell’area dell’ex ospizio quella dotazione di servizi che era scomparsa con la demolizione degli edifici.

2024: la variante viene approvata
Il 9 maggio 2024 la Giunta approva definitivamente la variante al Pru. Il provvedimento viene poi pubblicato sul Bollettino ufficiale della Regione il 19 giugno 2024. La variante assume valore ed effetti di Pua di iniziativa pubblica e anche di piano di recupero. È il passaggio amministrativo che rende il progetto sostanzialmente operativo. Il piano prevede una superficie complessiva di circa 45.000 metri quadrati e un nuovo assetto nel quale convivono commercio, servizi, spazi pubblici e verde. Nel progetto entrano anche circa 23.000 metri quadrati di verde pubblico, biblioteca e Polo territoriale, oltre alla Casa della Comunità e alle altre funzioni di servizio.

Novembre 2024: la firma della convenzione
A novembre arriva un altro passaggio decisivo. Il Comune e Conad firmano la convenzione urbanistica. L’atto viene sottoscritto dopo la sentenza del Consiglio di Stato relativa alla vicenda di via Luxemburg, che secondo l’amministrazione rende definitivamente problematico intervenire per cancellare diritti edificatori già formati. Il Comune spiega che le scadenze e i diritti dell’attuatore rendevano necessario procedere alla formalizzazione della convenzione. Conad assume così gli impegni previsti dal piano, comprese opere infrastrutturali, interventi sul verde e impegni economici. È il momento in cui la lunga storia urbanistica di Ospizio entra nella sua fase esecutiva.

Il progetto del 2025: il supermercato e i servizi
Nel febbraio 2025 viene presentata pubblicamente la nuova configurazione. Il progetto prevede un superstore Conad con 2.500 metri quadrati di superficie di vendita, oltre a spazi commerciali non alimentari, esercizi di vicinato e pubblici esercizi. A fianco trovano posto la biblioteca e il Polo territoriale, mentre le funzioni sociosanitarie occupano oltre 1.500 metri quadrati nella configurazione progettuale illustrata.

La superficie complessiva edificata resta comunque molto inferiore a quella del piano originario. Il progetto del 2007 prevedeva torri residenziali, uffici e attività commerciali per oltre 20.000 metri quadrati fuori terra, con edifici che arrivavano anche a 11 piani. L’attuale progetto porta la superficie complessiva a 12.960 metri quadrati, con una riduzione delle volumetrie di circa il 50%. È questo il principale argomento con cui il Comune e Conad sostengono che l’intervento attuale sia profondamente diverso da quello approvato quasi vent’anni prima.

Il nodo del verde
Ma è proprio sul verde che, a partire dal 2024 e soprattutto dal 2026, esplode il conflitto. Nel progetto inizialmente approvato era previsto l’abbattimento di 154 alberi. La versione portata ai permessi di costruire riduce successivamente il numero a 98, mentre aumentano gli alberi mantenuti e quelli di nuova piantumazione.

Nel progetto finale vengono indicati: 595 alberi all’interno del comparto, 371 nuovi alberi da piantare nel comparto, 977 alberi da mettere a dimora fuori comparto, circa 23.000 metri quadrati di verde pubblico, nuovi orti urbani, percorsi ciclopedonali e aree gioco. Il numero complessivo delle alberature previste arriva a 1.572, considerando quelle mantenute e quelle di nuovo impianto dentro e fuori il comparto. Per l’amministrazione sono elementi di mitigazione e miglioramento del progetto. Per i comitati, invece, il problema rimane un altro: la perdita dell’area verde spontaneamente rinaturalizzata negli ultimi vent’anni.

L’estate 2026 e la nascita del movimento per il Bosco Ospizio
Nel 2026 la vicenda assume una dimensione completamente nuova. L’area che per quasi vent’anni era rimasta libera dopo le demolizioni è diventata nel frattempo un’area verde spontaneamente rinaturalizzata. Alberi, arbusti e vegetazione hanno occupato gli spazi lasciati liberi dai vecchi edifici. Nasce così una mobilitazione cittadina che contesta il progetto e chiede di salvare l’area verde.

Dal 3 agosto 2026 viene organizzato un presidio permanente. I manifestanti bloccano l’accesso dei mezzi e chiedono la sospensione dei lavori e la riapertura del confronto. Il 17 agosto circa 300 persone partecipano al presidio organizzato alle prime ore del mattino. Le ruspe attese non arrivano.  Nel frattempo la vertenza arriva anche sul piano giudiziario. Il Tar ha respinto la richiesta di sospensione urgente dei lavori, mentre Conad ha presentato una querela contro ignoti in relazione al presidio e al blocco delle attività.

Dal “quartiere che deve rinascere” al “bosco da salvare”
È questa la contraddizione al centro della vicenda. Per l’amministrazione, l’area è un pezzo di città rimasto irrisolto per vent’anni, dove devono tornare servizi che il quartiere ha perso: biblioteca, polo territoriale, sanità di prossimità. Il progetto attuale, inoltre, è molto meno edificatorio rispetto a quello originario e contiene una consistente dotazione di verde e opere pubbliche.

Per chi contesta il piano, invece, il trascorrere del tempo ha prodotto una realtà nuova: quella che era un’area privata abbandonata è diventata un’area verde capace di svolgere funzioni ambientali e sociali. Il problema, quindi, non sarebbe più soltanto come riqualificare l’ex Ospizio, ma se abbia ancora senso realizzare oggi un progetto concepito nelle sue fondamenta quasi vent’anni fa. È anche per questo che il dibattito attuale non può essere separato dalla storia urbanistica dell’area.

Il paradosso di Ospizio è infatti tutto qui: un progetto nato per trasformare un’area degradata è rimasto fermo così a lungo da permettere alla natura di trasformare, a sua volta, quell’area. Ora il Comune, Conad e gli oppositori del progetto si trovano davanti alla stessa domanda, ma con risposte profondamente diverse: quale debba essere oggi il futuro di quei 45.000 metri quadrati lungo la via Emilia. Dopo quasi trent’anni di piani, varianti, convenzioni, ricorsi e rinvii, la storia dell’ex ospizio non è ancora finita. È arrivata, però, al punto in cui le decisioni prese sulla carta devono confrontarsi con una realtà fisica e sociale completamente diversa da quella del 1998.

Ed è proprio questo il motivo per cui, oggi, Ospizio è diventato uno dei più importanti e controversi casi urbanistici di Reggio Emilia.