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Ncm Spa: “Ai debiti delle banche pensiamo noi”

Mirko Tramontano, ad di Ncm Spa, spiega cosa sono e come operano le società che “ripuliscono” i bilanci degli istituti bancari dai crediti deteriorati

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REGGIO EMILIA – Prima della massiccia cura a pilloloni di Qe, in Europa i crediti deteriorati (ufficiali) i cosiddetti non performing loan (Npl) ammontavano in Europa a circa 1.000 miliardi; ora pare siano scesi di un terzo grazie ad aumenti di capitale a raffica e accantonamenti sui nuovi utili.

Tuttavia dal “Market Watch Npl”, lo studio di Banca Ifis sul mercato dei crediti deteriorati in Italia, emerge che a luglio 2018 sul mercato degli Npl c’erano ancora 252 miliardi di euro totali lordi da recuperare ed entro fine 2018 è prevista una riduzione di altri 18 miliardi di euro.

In pratica le banche che devono ripulire i propri bilanci dai crediti incagliati per attenersi alle più rigide norme di Basilea III (che impongono agli istituti di alleggerire i non performing loans o di aumentare nuovamente il capitale) devono trovare una soluzione.

Mirko Tramontano è l’amministratore delegato di NCM Spa, società per azioni (1,3 milioni di euro di capitale sociale interamente versato (www.ncmspa.it), con cuore bresciano nata a gennaio 2017 specializzata nella gestione dei crediti deteriorati e negli investimenti in campo finanziario/immobiliare.

Dottor Tramontano, ci spieghi come fanno gli istituti di credito a gestire i loro Npl
E’ evidente che per le banche i non performing loan siano un bel problema, poiché vanno ad impattare sui conti del bilancio, dunque sugli utili e sulla remunerazione degli azionisti. Vien da sé che quando si tratta di banche, specialmente quando sono quotate in Borsa, il presentare un bilancio “pulito” è più necessario. Le banche, quindi, si trovano a dover scegliere fra: tentare il recupero in proprio, mantenendo i crediti incagliati in attivo e rettificandone di volta in volta il valore; siglare alleanze con operatori specializzati, oppure liberasi di una buona parte dei crediti difficili una volta per tutte, vendendoli a sconto alle società specializzate come la nostra.

Quindi cosa succede?
Le banche hanno bisogno di pulire i bilanci, cedono i loro crediti non performanti (Npl) a società specializzate che li acquistano “in sconto” che, a loro volta, avendoli acquistati molto bene ed essendo strutture snelle e veloci, sono in grado di chiudere transazioni favorevoli per il debitore.

E voi siete una di queste società specializzate. Ci spieghi come nasce NCM Spa?
NCM Spa è stata fondata da quattro soci, fra cui il sottoscritto, nel gennaio 2017 e nasce con l’intento dichiarato di andare a colmare l’annoso gap (“padre” anche del default di Lehman Brothers del 2008) che divide settore finanziario e mercato immobiliare.

In che senso?
Il sistema bancario negli ultimi anni, ha dimostrato di non conoscere e non saper adeguatamente gestire il settore immobiliare, in quanto, semplicemente gli istituti di credito fanno un lavoro diverso rispetto alle agenzie immobiliari. E queste ultime, del resto, non conoscono per la medesima ragione il mercato finanziario. NCM Spa si pone come interlocutore per entrambe le parti grazie alle competenze specifiche maturate dal nostro team sia in ambito immobiliare che creditizio-finanziario.

In altre parole cosa fate?
Noi conosciamo perfettamente quanto valgono gli immobili e siamo in grado di capire a quanto possono essere collocati sul mercato. Da una parte, dunque, risolviamo le complicazioni riguardanti le posizioni deteriorate (sofferenze e UTP) nelle quali si ritrovano le banche che troppo spesso vantano crediti nei confronti dei mutuatari di importo di gran lunga superiore al valore reale e attuale degli immobili oggetto di garanzia ipotecaria. D’altro canto consentiamo alle agenzie ed agli operatori immobiliari di poter disporre e collocare sul mercato immobili a prezzi molto vantaggiosi.

E come fate a fare da trade unione fra istituti di credito e agenzie immobiliari?
Semplicemente acquistando dalle banche quei crediti – e con essi la relativa garanzia ipotecaria che vantano sugli immobili da loro finanziati – di cui non riusciranno più a ottenere il rimborso dai loro clienti. Ovviamente li acquistiamo valutando gli immobili ipotecati, a un prezzo congruo, dunque in sconto rispetto all’entità del credito che inizialmente la banca vanta nei confronti del mutuatario.

Quindi in questa simbolica trattativa a quattro: mutuatario-debitore, banca creditrice, agenzia immobiliare e voi, chi è l’anello debole, quello che nell’operazione ci perderà?
Nessuno. Basta considerare che la perdita economica che accusa la banca è comunque inferiore rispetto a quella che dovrebbe mettere a bilancio, qualora mantenesse le ipoteche sugli immobili e cercasse di liquidarli secondo i canali di recupero ordinari (asta pubblica). Il mutuatario debitore, che avrebbe subito da lì a poco un’esecuzione immobiliare, ci guadagna in quanto uscirà “liberato” dai debiti e “pulito” a livello d’immagine.

Come è possibile?
Pochi sanno che se i beni vengono venduti all’asta il debitore resta indebitato per la cifra residua non incassata dai creditori (banca): ad esempio se il mio debito verso la banca è di 100mila euro e il mio immobile viene venduto all’asta a 40mila euro, io resterò ancora debitore verso la banca per 60 mila euro. Rischierei dunque di non poter più comprare beni immobili o addirittura il pignoramento del quinto dello stipendio. E questo varrebbe sia per me che per eventuali garanti (fidejussori). A noi di NCM Spa, invece, la banca cede i suoi crediti ad un prezzo di sconto, in genere in linea coi valori di mercato del bene, e noi, da parte nostra assicuriamo al debitore la cancellazione dei suoi debiti per l’intera somma che inizialmente doveva all’istituto di credito. Per di più cerchiamo insieme a lui di trovare una soluzione per non fargli perdere la casa.

E come fate?
Predisponiamo le condizioni necessarie affinché il bene venga ceduto in maniera privilegiata ai familiari del debitore piuttosto che a terzi.

E l’agenzia immobiliare cosa ci guadagna?
Qualora il “debitore” non fosse più interessato all’immobile, lo daremo da collocare a prezzi di mercato alle agenzie immobiliari nostre partner. Sia chiaro un passaggio: alle agenzie immobiliari lo cederemo a un valore inferiore al prezzo di mercato, dunque a un prezzo molto vantaggioso.

Qualche numero di NCM SPA da quando siete nati ad oggi?
Nel 2017 abbiamo analizzato crediti ipotecari per un totale di 1 miliardo e 200 milioni di euro di esposizione creditoria, abbiamo intermediato più di 2.500 immobili, e attualmente abbiamo affidamenti di gestioni commerciali (sia banche che privati) per 500 milioni di valore complessivo.

Dove siete presenti?
In tutto il nord Italia: Lombardia, Emilia-Romagna, Veneto, Trentino-Alto Adige, Friuli Venezia-Giulia, Piemonte, Toscana e Valle d’Aosta, ma su specifiche richieste operiamo anche in altre regioni.

Quali autorizzazioni avete per l’esercizio delle vostre attività?
Questure italiane (per l’antiriciclaggio) e Banca d’Italia (tramite veicoli collegati, per investimenti finanziari).

 

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