Contabilizzatori e termovalvole, condomini contro amministatori

REGGIO EMILIA – “Due mesi fa Confedilizia ha inaugurato lo “sportello calore” mettendo a disposizione i propri consulenti per l’illustrazione della normativa in materia di obblighi ed esenzioni circa l’installazione dei contabilizzatori e delle termovalvole. Lo abbiamo fatto perché avevamo avuto la sensazione che sul tema non vi fosse chiarezza e che si stesse dando per scontato che l’obbligo di installare questi nuovi impianti fosse obbligatorio e senza eccezioni.

La normativa infatti prevede che l’installazione sia obbligatoria “salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi”. Quindi se dalla modifica dell’impianto non deriva un vantaggio economico, ma addirittura un aumento della spesa, l’installazione dei contabilizzatori non è obbligatoria. Per fare questo tipo di valutazione occorre svolgere una diagnosi energetica, ovvero uno studio dell’impianto che consente di prevedere gli effetti economici dell’eventuale modifica. Solo sulla base di questa indagine l’assemblea può consapevolmente deliberare se dare corso o meno all’installazione dei contabilizzatori e termovalvole.

A distanza di due mesi e dopo avere incontrato un centinaio di proprietari di case possiamo dire di avere assistito a vere e proprie lotte dei condomini contro amministratori che cercano tuttora di imporre l’installazione dei contabilizzatori. Abbiamo letto convocazioni di assemblee in cui si intimava al Condominio di deliberare sull’installazione “obbligatoria ed irrevocabile” dei contabilizzatori. A condomini che in assemblea sollevavano perplessità circa la convenienza economica dell’operazione, veniva minacciata la denuncia e l’applicazione della sanzione economica.

Altri amministratori apparentemente si dimostravano favorevoli all’esecuzione della diagnosi energetica preventiva, ma poi incaricavano la stessa ditta installatrice di eseguire l’analisi che in realtà, alla fine, non era affatto una diagnosi energetica ma una generica dissertazione sul funzionamento dei contabilizzatori e delle termovalvole, portata in assemblea come prova della convenienza della modifica all’impianto.

Altri amministratori giocano sull’equivoco. Due sono gli studi che deve effettuare il tecnico: uno è la diagnosi energetica, preventiva e per valutare l’effettiva convenienza della trasformazione; l’altro è il calcolo della ripartizione per millesimi della quota di dispersione termica, successivo all’installazione dei contabilizzatori e necessario solo se l’assemblea delibera di procedere. Ebbene, abbiamo letto in vari verbali che mentre l’assemblea incaricava un tecnico della diagnosi energetica (quindi lo studio preventivo), l’amministratore dichiarava che avrebbe richiesto alla ditta installatrice l’esecuzione del calcolo della dispersione (quindi lo studio successivo). A quel punto però i contabilizzatori sono già stati installati.

Ricordiamo ai condomini che per eseguire la diagnosi energetica il tecnico deve eseguire dei sopralluoghi all’interno delle singole unità immobiliari. Se ciò non avviene allora non è stata eseguita una vera diagnosi energetica.Non deliberate l’incarico ad alcuna ditta installatrice se prima non avete eseguito la diagnosi. Se poi verrà eseguita la trasformazione, anche questa spesa potrà essere posta in detrazione; altrimenti avrete comunque evitato tutti i danni conseguenti ad un’incauta modifica dell’impianto.

Per evitare dubbi sul contenuto della diagnosi, sarebbe opportuno scegliere tecnici indipendenti dalle ditte installatrici. Se siete infastiditi dalla pressione dell’amministratore, ricordate che potete chiedere che costui esca durante lo svolgimento dell’assemblea e che potete discutere tra condomini in sua assenza. Sappiate che non esistono delibere irrevocabili, l’assemblea può sempre tornare a deliberare sullo stesso argomento, l’importante è che i lavori non siano già stati eseguiti, altrimenti la ditta incaricata va comunque pagata.

Sappiate che la trasformazione di un impianto è un momento fondamentale. Chi ha commesso leggerezze in questo passaggio, non affidandosi ai giusti consulenti, ha visto raddoppiare o addirittura triplicare i costi del riscaldamento. L’immobile si è poi totalmente svalutato sia per il mercato della vendita che della locazione (chi acquisisce, anche solo in locazione, un immobile con un costo abnorme di riscaldamento?).

Lo sportello calore dell’Associazione delle Proprietà Edilizia – Confedilizia rimane aperto e siamo disponibili ad assistere i proprietari di casa anche nelle assemblee”.